济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则

第一章 总 则

第一条 根据《济南市物业管理办法》和有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际情况，制定业主委员会产生办法和议事规则 （以下统称《规则》）。

第二条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，业主委员会由业主大会或业主代表大会 （以下统称业主大会）选举产生。召开业主大会、委员会会议及委员会开展工作均应按照本《规则》规定进行。

第三条 物业管理行政主管部门负责指导、监督和检查业主大会、委员会会议及委员会工作，保护业主、使用人、业主大会和委员会的合法权益。

第二章 业主代表的产生和投票权

第四条 具备实行物业管理条件的住宅区，可以召开业主大会。业主数量较多时，也可以召开业主代表大会。推选业主代表候选人要体现广泛性和代表性，要尊重候选人本人意愿。业主代表候选人由业主委员会筹备小组征求业主意见后提名（代表换届由业主委员会提名），采用记名投票的方式在业主中选举产生。

第五条 代表名额根据住宅区规模确定，比例一般不得低于业主总数的5%，人数一般不得少于50名。建筑面积2万至6万平方米的普通住宅区，原则上每个单元推选1至2名代表，6万平方米以上的普通住宅区，原则上每栋楼推选1至2名代表；别墅住宅，每套房推选1名代表；高层住宅，每层推选1至2名代表。

第六条 组织选举业主、使用人代表要坚持公开、公正、公平的原则，选举结果应充分体现业主、使用人的意愿。

第七条 业主、使用人的投票权原则上实行住宅房屋1套1票；非住宅房屋建筑面积每100平方米为1票，100平方米以下的有房屋所有权证书的每证l票。
物业使用人在对相关事项行使表决权时，与出租物业的业主各有半个投票权。
业主、使用人代表的投票权按其所代表的房屋的套数或面积确定。

第三章 业主委员会的选举和登记备案

第八条 业主委员会成员由7至13人组成，设主任1人、副主任1至2人，委员若干人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任，业主委员会可聘任执行秘书1人。业主委员会委员由业主或业主代表申选举产生；主任、副主任从委员中选举产生；执行秘书由主任提名，业主委员会讨论通过。主任、副主任及执行秘书的津贴，业主大会、业主委员会办公经费的标准和列支渠道由业主大会讨论决定。

第九条 实行物业管理的城市住宅区，召开第一次业主大会、选举第一届业主委员会，应成立筹备小组。筹备小组可以由物业开发建设单位、原产权单位、物业管理企业、业主、使用人代表和所在地街道办事处、派出所、居委会组成。

第十条 筹备小组主要完成下列工作：
（一）制定业主、使用人代表和业主委员会主任、副主任、委员选举办法；
（二）审查确认业主、使用人资格；
（三）推荐业主、使用人代表；
（四）推荐业主委员会委员候选人名单；
（五）起草《业主公约》和《业主委员会章程》；
（六）起草业主委员会筹备工作报告；
（七)）决定召开第一次业主大会的日期；
（八）有关选举工作的其他事项。

第十一条 成立业主委员会，物业开发建设单位或原产权单位应当向物业管理行政主管部门申请筹备，并提交下列文件：
（一）筹备申请书；
（二）物业区域和产权情况；
（三）《业主公约（草案）》、《业主委员会章程 （草案）》；
（四）业主、使用人代表和业主委员会主任、副主任、委员选举办法；

第十二条 业主委员会筹备小组，应当自物业管理行政主管部门批准筹备之日起30日内，完成业主、使用人代表选举，召开第一次业主大会会议，审议通过有关文件，选举产生第一届业主委员会。

第十三务 业主委员会委员应符合下列条件：
（一）遵守国家法律和物业管理有关规定；
（二）热心公益事业；
（三）组织协调能力较强，在业主中有威信；
（四）身体健康，有行为能力；
（五）办事公道，品行端正，无劣迹。

第十四条 第一次业主大会议程一般包括下列内容：
（一）筹备小组介绍住宅区基本情况，汇报业主、使用人代表的选举及有关筹备工作情况；
（二）审议通过《业主公约》、《业主委员会章程》；
（三）审议通过业主委员会主任、副主任、委员选举办法；
（四）介绍业主委员会候选人自然情况；
（五）选举业主委员会委员；
（六）通过第一届业主委员会关于任命业主委员会主任、副主任、执行秘书的决定。

第十五条 业主委员会选举产生一周内，应持下列文件到物业管理行政主管部门申请成立登记备案：
（一）登记备案申请书；
（二）《业主委员会章程》
（三）《业主公约》
（四）业主、使用人代表和业主委员会主任、副主任、委员选举办法；
（五）业主委员会关于任命主任、副主任、执行秘书的决定；
（六）业主委员会组成人员名单。

第十六条 业主委员会凭物业管理行政主管部门颁发的《业主委员会登记备案通知》，申请刻制印章和挂牌，并通告全体业主、使用人。

第十七条 业主委员会主任的职责：
（一）主持业主委员会工作；
（二）主持召开业主大会和业主委员会会议；
（三）代表业主委员会与物业公司签约或签署文件；
（四）管理印章；
（五）业主大会或业主委员会授权的其它职责。

第四章 业主大会

第十八条 业主大会每年至少召开一次。经有15%以上的业主、使用人向业主委员会提议或业主委员会认为确有必要时，应当在15日内临时召开业主大会。召开业主大会应当邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位参加。

第十九务 业主大会应当有超过半数的业主和具有表决权的物业使用人出席方可举行。

第二十条 业主大会由业主委员会筹备。会议召开前7天，应将会议召开日期和议程送达每位业主；使用人或业主、使用人代表，并报物业管理行政主管部门备案。

第二十一条 大会表决可采取投票方式或其它方式。大会进行选举和作出决定，应由半数以上具有表决权的业主或业主代表（涉及物业使用人相关事项时，应含物业使用人或物业使用人代表)通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

第二十二条 业主因长期不在本地居住，无法参加业主大会的，可以采取电传、寄邮方式行使表决权。

第二十三条 有表决权的业主、使用人或业主、使用人代表，应按时参加业主大会。因故不能出席会议时，可委托他人代为行使权利，被委托人参加大会必须出示由委托人签字盖章的书面委托书。

第二十四条 2人或2人以上共同拥有的物业，应由物业共有人书面委托其申1人参加大会并行使表决权。

第五章 业主委员会会议

第二十五条 业主委员会会议每个季度至少应例会1次。有2／3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在1周内组织召开业主委员会临时会议。

第二十六条 业主委员会会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席的，应委托副主任代行主任职权。会议通知及有关材料提前7天送达每位委员。

第二十七条 召开业主委员会会议必须有过半数委员出席。委员因故不能参加
会议，作为缺席对待。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

第二十八条 业主委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。

第六章 议案提出和审议

第二十九条 业主可向业主委员会提出属于业主大会职权范围内的议案。

第三十条 议案应由10名以上业主联名或业主委员会委员提出。

第三十一条 业主向业主代表大会提出的议案，应经业主委员会审查后提交业主大会审议。
业主委员会审议议案，提案人必须列席会议，并提交关于议案说明。
业主委员会审议议案，可邀请政府有关部门和议案涉及的单位列席会议，发表意见。

第三十二条 议案提交业主大会审议前，提案人要求撤回的，经业主委员会批准，可撤回议案。

第三十三条 业主大会审议的议案，有重大事宜须进一步调查核实时，业主代表大会可以授权业主委员会调查核实。业主委员会的处理决定，应提交下次业主大会通过。

第三十四条 业主向业主代表大会提出的议案，己经作出决定的，半年内不得再以同一内容向业主大会提出议案。

第三十五条 业主、使用人在业主大会上提出的对各方面工作的建议、批评和意见，由业主委员会在业主大会闭会期间负责办理。

第七章 业主委员会换届、解散与委员停任

第三十六条 业主委员会的换届选举由上届业主委员会负责组织实施。业主委员会任期届满l个月前，应当组织换届选举，产生新一届业主委员会。

第三十七条 业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会，选举新一届业主委员会：
(一)有1/3以上业主联名要求改选的；
(二)业主委员会不履行职责和义务的；
(三)因决策失误给业主或物业造成重大损失的；
(四)2个以上物业管理区域合并为l个的；
(五)法院判决必需改选的；
(六)因其它原因确需改选的。业主委员会任期内被解散时，
选举新一届业主委员会，按首届业主委员会成立办法组织实施。

第三十八条 新一届业主委员会产生后，上届业主委员会在30日内将有关文件和资料移交给新一届业主委员会。

第三十九条 物业管理区域合并、房屋拆迁或整体改变房屋使用性质，业主大会应解散业主委员会。业主委员会解散时，须到物业管理行政主管部门办理注销登记备案手续。

第四十条 有下列情形之一的，业主委员会委员应停任：
（一）已不是业主的；
（二）未经批准连续3次不出席业主委员会会议的；
（三）辞职被批准的；
（四）因患疾病丧失履行职责能力的；
（五）有违法犯罪行为，并正在接受审查的；
（六）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

第四十一条 委员的停任和增补，由业主委员会提名，提交业主大会批准。业主委员会应书面说明委员停任和补选的理由，并提供有关材料。

第四十二条 委员停任时，须在停任后1周内，将管理和保存的属于业主委员会的资料、财务等移交给业主委员会。

第八章 文件签发与管理

第四十三条 业主大会、委员会会议，应建立会议记录。业主大会决定重大问题应形成会议决议，由业主委员会主任签发，并在物业管理区域内予以公布。业主大会会议决议，应注明"第x次业主大会通过"字样。业主委员会的重要决定和文件，应由出席会议的委员共同签名和主任签发，并在物业管理区域内予以公布。

第四十四条 业主大会、委员会的文件、资料，业主委员会执行秘书应负责定期收集、整理、立卷和存档。

第九章 附则

第四十五条 非住宅物业业主大会、委员会的产生和议事，参照本《规则》执行。
第四十六条 本《规则》由济南市房产管理局负责解释。
第四十七条 本《规则》自发布之日起施行。