购买商品房莫忘索取“两证、两书”

　　为保障住宅消费者权益、加强商品房住宅售后服务管理，根据国家《房地产管理法》和建设部《通知》规定，房地产开发企业销售商品住宅必须持有“两证”，提供“两书”：
1、《商品房预售许可证》（售现房为《房屋所有权证》）；
2、《土地使用证》；
3、《住宅质量保证书》；
4、《住宅使用说明书》。

　　不具备“两证、两书”的商品房不准销售，强买者，房产管理部门不予办理过户领证手续。
　　建设部《通知》要求：从98年9月1日起，房地产开发企业在向买房人交付新建商品住房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充约定。《通知》还明确规定：开发企业在房屋合理使用寿命年限承担所售房屋地基基础和主体结构的保修，在规定时期内承担正常使用情况下各部位、部件的保修。

　　眼见为实　更何况对于买房租房这样重大的决策。在最终成交前，您可能得多次看房，看多套房。看房有什么窍门？一般来说，实地调查要从房屋周围环境和房屋本身两大方面着手。

一、房屋的位置

　　即人们通常所说的“房屋的地段”，包括以下几个因素：
　 1）公共交通： 包括地面，地下和空中（高架）交通工具和道路情况；
　 2）城市规划功能： 所处的是一个城市的商业区，工业区，高新技术开发区还是居民住宅区，附近有无大学，公园，大型商场，娱乐设施等。

二、小区的设施

　1）管线网络： 水，电，煤气，供暖，有线电视，电话，互联网接入等；
　2）公共设施： 绿地，学校，邮局，银行，商店，餐饮娱乐等；
　3）建筑风格： 建筑群的整体形象，楼间距，容积率。
　4）物业管理： 保安措施。

三、房屋本身情况

　1）户与户之间的关系： 楼的总层数（高层还是多层），房屋所在楼层，每层的户数，楼房的外观；
　2）房屋的外在情况： 层高，朝向，房型（一户内各类房间的数量，面积，布局和功用）；
　3）房屋的内在质量

四、对期房的调查 对期房进行实地调查时有以下手段：

　1）书面材料要全： 通过查阅建筑的平面图，立面图，剖面图，建筑施工图，装修标准和发展商制作的楼书等材料，了解建筑规模，楼层数，房型结构，平面布置，建筑材料和主要部位的工艺设计要求。
　2）不轻信样板房： 通过参观发展商在售楼现场搭建的样板房，购房者可以对尚未交付使用的房屋有个感性认识。但是样板房的尺寸和结构比例完全可能与图纸上的设计不一致，而且样板经过装修，摆设了家具，对参观者造成极大的视觉冲击。所以看样板房时最好带上尺，边看边量边与图纸对照。
　3）在施工现场不耻下问： 在签定了商品房预售合同后，购房者的担心主要来自于交房日期，建筑质量，市政设施的到位情况和面积差异等。购房者经常到施工现场可以直观地了解施工进度和市政设施建设情况。而通过与建筑工人的交谈可以从侧面了解发展商的资金是否充裕，对施工质量的要求。在施工现场了解到的问题有助于购房者提高警觉性，尽早发现问题，采取措施，减小损失。

购买手续不全的商品房会有什么风险

　　现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：
①取得权属证件的时间没有保证。
②为取得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出证金、罚款等。
③房屋可以使用，但无法取得产权，不能转让和出租。
④房屋被政府没收或拆除。

怎样挑选户型

1．应做到生理分居和功能分室。
　 　生理分居是指8岁以上子女应该和父母分开居住，18岁以上异性子女应分室居住，两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求。如果主卧、次卧、客房挤在一起，家里来了客人，或是双方老人，住起来因为居室挨得太近，会有很多不便。
　　功能分室是指不同的生活功能应有不同的活动空间。例如用餐要有餐厅，会客要有客厅，睡眠要有卧室，盥洗要有卫生间，烹饪要有厨房，存物要有贮存室，工作要有书房，休息要有起居室，入口要有门厅，保姆要有保姆房，想接近大自然要有阳台等等。 　　

2．动静分区
　 　客厅、餐厅和卫生间、厨房间需日夜使用，活动频繁，列为“动”区；用于工作学习的书房则归为“静”区，那卧室便是“静”区的核心。因此“前厅后卧”应视为是一种典型的户型结构。 　　

3．厅要有独立性、采光性
　　a．厅要有独立性，正如上文所说，在客厅内不应有通往卧室的门，厅就是厅。　　　b．客厅的面积应适中，要遵守“黄金分割”的原理。如果层高为2．7米的话，25-35平方米被认为是普通住宅的厅应有的合适面积，其中33平方米的客厅最为舒适，近似于“黄金分割” 的计算原理。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　c．“黑洞”面积不应超过7平方米。所谓“黑洞”就是阳光照射不到的地方。在客厅里，如果有7平方米以上的地方无法采光，那这个客厅就有点交待不过去了（阴面的住宅是另一个问题）。

4．厨房流程分布要按照操作流程设计
　　要有秩序地组织储藏、清洗、配餐、烹饪、涮洗餐具等全部炊务，而且要与进餐的餐厅有机地联系起来。从居住功能角度分析，厨房合理的面积应在5平方米左右。 　　

5．卫生间要以能安装按摩浴缸为佳
　 　卫生间不仅有传统的洁身功能，而且是松弛身心和恢复精力的幽静场所。目前卫生间的面积一般在4平方米左右，这与不断提高的生活需求似乎有点不合拍，因此时下较为时髦的卫生间面积纷纷提高到5-6平方米，是否再大些呢？那要以是否能安装下按摩浴缸及台面洗手池为衡量标准。

6．注意私密性
　　应从两个层次上谈，一是对外的私密性，卧室、卫生间应处于与客厅相对分离的位置，客人去往客厅还要经过大卧室、卫生间，多有不便。二是对内的私密性，大人与小孩的卧室要拉开距离，两代人应各有各的空间。 　　

怎样挑一套合意的房子看毛坯房不看样板房

　　1．样板房是体现房地产项目卖点的精品制作，精品意识体现于样板房整体设计制作的方方面面。样板房的缔造者穷极才智，参照房间的装修风格、户型特点、室内色泽，非常专业地配置家具。一般情况下，好的样板间的家具配备都由家具厂“量身定做”，以保证样板房整体的视觉效果。

　　2．房屋装修是一门科学，其中包含着光学、物理学、透视学等许多科学原理。样板房营造者的巧妙用光，精到家具布置都可使样板房蓬荜生辉，获得极佳的视觉效果。比如有的样板房在装修中采用强光以及周围壁板的反光效果、天花板的穹宇效果以增大房屋的空间感受；还有的样板房选用专门定做的较小较低，但十分和谐配套的家具，以强化室内空间利用的整体效果。

　　3．样板房中的配套设施应有尽有，其配置一般都是市场上较为前卫的样式，看上去十分现代，使用也十分舒适。但这毕竟是样板间，它与您将要买到手的现房存在着不小的差距。

　　4．消费者预期的装修费用应该事先算计清楚。如果要买的房子是粗装修或毛坯房，那么消费者要有相当大的装修投入，在这个基础上计算一下自己欲购房产的总价值和自己的购买力，切勿被样板间的繁华挡住视线，对高昂的装修费用忽略不计，给自己的生活带来透支。而当你真的拿到现房时，那些铸铁管往往会无情地纵横在你眼前。房间里的暖气接头、电开关的位置是否合适，洗衣机位置是否有电插头和水管（地漏）。购房者要站在现房而不是样板房的角度上预先考虑房子的管道线路对实际装修效果的影响。

　　5．样板房的尺寸比例是不是1∶1，不妨量一量。可以用米尺或以房间内长、宽方向的地砖数量折算一下房屋的面积，要问清房子的使用率是多少。样板房让购房人看到的只是住房的套内面积，而电梯、公用走廊、楼梯部分有多大却往往被人们忽略。