专家答疑

房 地 分 家 之 弊 端

济南市房屋产权登记中心 法律事务科

案情介绍：

　　某市A厂与B银行于1997年5月20日签定了《最高额抵押合同》，抵押范围为A厂所有的位于W路N号的房屋，抵押额4500万元。该市房管局于1997年12月9日向B银行颁发了《房屋他项权证》。2000年5月24日，房管局又为双方办理了续期抵押登记。
　　2001年5月25日，C公司持该处的《国有土地使用证》（2000年9颁发）等确权资料在该市房管局申请办理了上述房产占用土地范围内新建楼房的《房屋所有权证》。之后，C公司申请办理新建楼房的转移登记手续，房管局以该宗土地存在抵押为由未予办理。A厂于2001年9月20日同该市土地收购储备中心签定了《国有土地使用权收回（购）合同》，将位于W路N号的土地使用权转移给该市土地收购储备中心。后该市国土资源局及其下属的土地收购储备中心又将W路N号的土地使用权转移给了D公司。2002年底，D公司持该市政府及土地行政主管部门的关于出让该宗土地使用权的批文等资料到房管部门申请办理新建楼房的《房屋所有权证》，房管局亦未予办理。

该案所涉主要法律依据：

　　《城市房地产管理法》第31、46条，《担保法》第33、36条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第33、36条，《城市房屋权属登记管理办法》第6条，《城市房地产抵押管理办法》第4、37条。上述法律法规规定:以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权随之抵押，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让，抵押人到期未能履行债务，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

分析：

　　根据以上法规规定，房产抵押期间土地使用权不可另行转让。本案中，A厂未经抵押权人B银行同意与该市土地收购储备中心签定了《国有土地使用权收回（购）合同》，将位于该处的土地使用权转移给该市土地收购储备中心。后该市国土资源局及其下属的土地收购储备中心又两次将已在房管部门办理房地产抵押登记的该处土地使用权转移给了C公司和D公司，该市国土资源局及其土地收购储备中心的上述行为违反了国家有关法律规定，应为无效行政行为，并应对由此引起的法律后果承担相应责任。

　　上述问题产生的主要原因是土地与房产行政主管部门在工作的配合中有欠缺，房产土地的登记信息共享不充分-这就是房产与地产分家的弊端。房产土地的登记土地管理部门没有对地上建筑物的产权情况进行严格审查，将不该转让的土地使用权转让了。土地登记应核实地上房屋的登记情况，房产登记应核实占用土地的登记情况，否则就可能出大问题，登记部门自身要承担相应赔偿责任，加大银行贷款风险，给当事人造成许多不必要的麻烦和经济损失，可能引起社会不稳定，影响了正常的社会秩序和办公秩序，危害极大。

　　该市房管部门已受C公司提交的《国有土地使用证》误导为其在W路N号上的新建商品住宅进行了确权发证，根据发现的问题，现已暂停为其办理该处房产的有关登记手续，以避免C公司由此引起更严重的后果。

　　针对目前情况（A厂从与该市土地收购储备中心《国有土地使用权收回（购）合同》这项交易中获得了土地收益），建议C公司、D公司、土地收购储备中心、A厂、B银行就此进行协商，达成一致意见，保障B银行的贷款得到清偿后办理抵押权注销登记，使A厂以前的两次土地转移行为得以合法有效。最后，房管部门将依据合法有效的土地使用权资料为C公司、D公司的房产办理有关登记手续。