专家答疑

房屋权属登记行为应当程序合法

济南市房屋产权登记中心 法律事务科

一、基本案情：

　　1999年10月A公司持有关资料向我局申请办理坐落于某处楼房的权属登记手续，房管局经审核于2000年1月为其颁发了房产证。后B公司以房屋权属存在争议为由提起行政诉讼，要求法院撤销上述房产证。法院经审理，以房管局颁发房产证超过《房屋权属登记管理办法》规定的房屋权属登记应在房管部门受理后"两个月内"核准登记并颁发房产证的时限等为由，认定房管局的发证行为程序违法，并判决撤销了该证。

二、关于本案的"说法"：

　　在一审判决之后，二审法院虽又以其他原因将此案予以改判，但本案涉及了行政法中的一项原则，即"行政行为应当程序合法"。行政行为不仅要求实现实体正义，而且要求实体正义用公平的形式表现出来，所以行政行为不仅要求证据确凿，而且必须符合法定程序，违反法定程序的行政行为无效。《行政诉讼法》规定违反法定程序的具体行政行为，人民法院可以判决撤销或者部分撤销，并可判决重新作出具体行政行为。《行政复议法》规定对违反法定程序的具体行政行为，行政复议机关可以决定撤销、变更或者确认其违法。因此，如果行政机关作出违反法定程序的具体行政行为，则必定承担由此引起的法律后果。作为房地产行政管理部门，房管局应严格按照有关法律法规进行房屋权属登记工作。《城市房屋权属登记管理办法》规定的房屋权属登记程序是：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告（适用于登记机关认为有必要进行公告的登记）；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

　　在按照程序规定办理登记业务时，"时限"的规定同样不能违反，超过或不到法定的时限作出的行政行为也属于程序违法。2001年8月15日经过修改的《房屋权属登记管理办法》第二十六条规定：登记机关自受理登记申请之日起七日（原为30日）内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。第二十七条规定：登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日（原为两个月）内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日（原为1个月）核准注销，并注销房屋权属证书。第三十四条：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异的，予以补发。对于上述"提速"的规定，我们应特别予以重视。

　　综上，通过本案的分析，我们可以得到的一点重要启示是：在今后的确权发证工作中要严格按照"程序"办事。

三、"以案说法"外的"说法"------"诚信"

　　前段时间"诚信"的讨论颇为热烈，其实诚实信用是个自古就有的话题，古人云："诚者，物之始终，不诚无物"，"人而无信，不知其可也"。
　　江总书记在世纪之初提出的"以德治国"的"德"也涉及中国传统的道德理念---"诚信"。当然就大多数人来说，关注的焦点主要集中于经济领域，殊不知，行政机关严格按照政府制定的规章办事、将政策落到实处、兑现服务承诺同样也属于诚信的范畴。

　　在房产大厦二楼，我们发现张贴的服务时限规定作出了如下承诺：1、办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局，市房屋产权登记中心等职能部门应在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。2、对符合规定条件的申报件权属证书应在15个工作日内办理完毕。兑现上述承诺即是替政府取"信"于民，正确、高效率地按"程序"照法律法规做事情同样是"诚信"的表现。一方面它体现出行政机关遵法循章的工作态度，另一方面也体现出我局在落实"夯实基础，规范管理，提高素质，加快发展，迎接新挑战，开创新局面"时展现在老百姓面前良好的服务形象。

　　因此，只有不断提高服务质量和水平，按照"程序"办事，才能体现出"诚信"的现实意义和政治意义。