案例分析

一处房产涉案多家如何执行

济南市房屋产权登记中心 法律事务科

一、案情介绍： A公司在市区有一栋五层办公楼，2000年4月领取房产证。2001年6月该公司将此楼第1层抵押给S银行，抵押期限2001.6-2002.6。2001年10月L法院将2-5层查封，2001年11月J法院将第1层查封。2003年1月L法院将五层房产全部拍卖给W某（受S银行委托拍卖1层，但未经J法院同意）。现L法院来房管局要求协助为W某办理整栋楼的过户登记手续。房管局未予协助，后L法院又以原拍卖手续要求房管局协助办理2-5层过户手续。房管局仍未予协助。

二、分 析： 根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条之规定：抵押后的房产可以被查封，但在处置时抵押权人有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第100条之规定，查封后的房产未经原查封法院同意不可抵押、转移。

　　本案A公司一层办公楼抵押后被J法院查封不违背法定程序。而L法院未经J法院同意将J法院已查封的第1层拍卖，就违反了法律规定，所以我局未予协助办理全楼的过户手续。后L法院亦感不妥，便提出只办理自家法院原封房产的过户手续，但仍用原拍卖手续。房管局再次未予协助，因该次拍卖将他院在封房产在内的房产整体作为标的进行拍卖，应为不合法拍卖，即无效拍卖。
附案情图：

三、建 议： 建议S银行、L法院与J法院协商解决，待各项手续完备、合法后，房管局再予以办理有关登记手续。

四、讨 论:

1、若A公司与S银行的抵押到期，J法院长期不解封，S银行如何受偿？

2、若经各方协商后，J法院对该楼1层予以解封，可否追认上述拍卖合法有效？